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不動産営業、嫌いですよね?でもこれから好きになります!~不動産投資の失敗事例で見る成功の法則~

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投資用不動産の仕組み
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事例で紹介!4つの不動産の落とし穴

新築Kさん 20代

Kさんは、都内の新築ワンルームマンションを 相場より高い賃料が取れる・入居者をつけやすいという営業マンの言葉を信じ、 物件価格3500万円・賃料10万円で毎月の収支は-7,000円想定で購入しました。当初は入居者もすぐに決まりましたが、契約更新のタイミングで入居者が退去してしまった。そこから次の入居者がなかなか決まらず、 おかしいと思い物件周辺の相場を調べてみると、なんと賃料相場は8万円でした。 なくなく賃料を相場に合わせ入居者が決まりましたが、毎月の収支は-27000円になりました。自分の老後のために無理のない資産運用を始めたつもりでしたが、今の生活を苦しめることになり後悔しているそうです。

高利回りYさん 40代

Yさんは、 購入費用の低さと利回りから、東京の郊外に中古のワンルームマンションを購入しました。 マンションの購入価格は、約800万円。月5万円の家賃収入を想定していたので、単純計算で表面利回りは7.5%です。入居者もすぐに決まり、問題なく家賃収入を得られていましたが、契約更新のタイミングで入居者が退去してしまいました。そこからが、Cさんにとって想定外でした。 もともと築年数が古く、駅から15分ほどのところにある物件だったこともあり、入居者がなかなか見つからなかったのです。
そこで家賃を4万円まで下げ、やっとのことで入居者を見つけたものの、空室期間が4ヶ月も空いてしまいました。結局、当初想定していた7.5%という利回りも、その年は4%まで下がってしまうことに。さらに家賃を下げたことによって、毎月の手出しが増えてしまいました。
一時は売却も検討しましたが、築年数が古く駅からも少し離れているため、買い手が見つからなかったそうです。 利回りだけをみて購入しても、そもそも入居者がいなければ利回りは0になってしまいます。 Cさんは、最初の利回りだけを見て購入したことを後悔しているそうです。

サブリースAさん 30代

Aさんは、郊外のワンルームマンションを2部屋所有しています。Aさんが不動産投資をスタートしたのも、 部屋に30年間の家賃保証(サブリース)が付いていて安心だった からです。この部屋は入居者を募集する手間も省けて楽して収入を得られると購入時にサブリース会社の営業マンからも説明されました。 しかし、30年間の家賃保証とは名ばかりで実際には 2年毎に契約内容を見直すシステムだったのです。
Aさんは契約を更新する度に「周囲の家賃相場と比べて高過ぎる」「建物・設備が古くなっている」といった理由で 家賃の引き下げを求められ、さらにサブリース費用もどんどん高くなっていきました。 そこで、Aさんはサブリース会社にクレームを出したところ、「それなら契約を解除します。」と逆に言い返されてしまいました。 空室が出るとローンの支払いもできなくなってしまうため、結局泣き寝入りすることになりました。しかし、 手元に利益が残らないばかりか度重なる出費のため赤字状態 が続いており、今ではAさんの持ち出しもかなり増えてきているといいます。

ファミリー用マンションYさん 40代

子どもがいる世帯の需要があるだろうと考え、東京近郊のベッドタウンにある ファミリータイプのマンションに投資しました。
たしかに、マンション経営を開始した当初は管理料等を差し引いても毎月20,000円の黒字が出ていました。しかし、 修繕積立金が毎年のように上がり、最終的には毎月25,000円の赤字に。 当初は利回りの高さばかりを強調していたはずのマンションの販売会社にも「ファミリーマンションは積み立ての金額が上がりやすいですし、メンテナンスにお金がかかるのは常識ですから」と手のひらを返されてしまう始末。
さらに、入居していたご家族の子どもさんたちが大学進学のために一人暮らしをはじめることになり、残されたご夫婦が「3LDKは広すぎる」と退去することに。すぐに次の入居希望者は見つかると思っていたのですが、 そもそも東京圏では単身の入居希望者が増加中とのことで、ワンルームマンションばかりに入居希望者が集まることに。
しかも、単身世帯とは異なり、ファミリーマンションの入居者となる「家族」の意見というものは一つにまとまるまでには難航することも多く、振り回されることもしばしば……。なんだかんだ空室状態が長引いてしまい、いよいよ諦めて手放すことになったのです。 結果、 私の初めてのマンション投資は900万円近い赤字 を出すことになりました。

騙されない条件とは?

立地

「東京都心・単身者用ワンルームマンション」にこだわる
理由1
東京は人口が増え続けており主に単身世帯が増加中です
東京は人口が増え続けており主に単身世帯が増加中です

東京への転入超過(一定期間における転入数が転出数を上回ってる状態)は23年連続と他の県を圧倒しています。

理由2
東京は人口ピーク後も単身世帯が増加する見込みです

人口推移比較

東京
全国
東京は人口ピーク後も単身世帯が増加する見込みです

出典:国立社会保障・人口問題研究所

日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)

東京都の単身世帯数の推移

東京都の単身世帯数の推移

出典:東京都総務局統計部 東京都世帯数の予測

ー統計データー 平成26年3月

東京都の人口は2030年にピークに達しますが、単身世帯数はその後も増え続ける見通しです。

中古(築浅)

図表1・タイブ別築年数別の理論賃料指数(東京23区)

シングル(18㎡以上30㎡未満)
タイブ別築年数別の理論賃料指数(東京23区)

出所)アットホーム株式会社のデータを用いて三井住友トラスト基礎研究所算出
※2001年~2011年の理論貸料指数を築年数ごとに平均した数値

築浅(~15年)を目処に賃料相場が落ち着いてくるので、安定した運用ができる。

管理

  • ポイント❶集客力
  • ポイント❷トラブル対応力
  • ポイント❸コストパフォーマンス
  • ポイント❹価値向上の提案力

日興レジデンシャルの強み

圧倒的な立地の良さ

圧倒的な立地の良さ

東京都心5分圏内の中古ワンルームマンションのみ

安定、安心の入居率

安定、安心の入居率

入居率99.2%(平成29年度)

投資用不動産コンサルだけではない

投資用不動産コンサルだけではない

お客様お一人お一人に合わせたライフプランの作成

管理の強み

管理の強み

情報力・提案力・機動力・斡旋力

投資用不動産に対するイメージ

しつこい電話営業
売ってなんぼ、利益重視の業者さんが言葉巧みにリスクは伝えず、勧誘を行っているのが実情です。しかし電話営業ではお客様にメリットを十分にお伝えすることができないので、 弊社では主に紹介営業を行っております。一切電話営業は行っておりません。ご安心ください。
多額のローンを組むのが怖い
不動産投資は銀行がお金を貸してくれる唯一の投資です。
株式投資にもFXにも銀行はお金を貸してくれません。『不動産』という担保があるからこそお金を貸してくれるのです。例えば家族のためやご自身の未来のため等明確な目的があり、 月間収支が現在の生活に悪影響を及ぼさなければ心配要りません。
売却できるか
一戸建て住宅やファミリーマンションと比較して単身者向けマンションは投資市場がとくに発達しているので、 立地・グレード・管理体制等が好条件で満たされている物件はご希望の時期に売却が可能です。 弊社では、売却・相続を含めたご提案をさせて頂いているので、お気軽にご相談ください。
自己資金はどれくらい必要でしょうか。
投資用ローンは70万円~80万円程度の自己資金があれば利用できます。たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、 頭金10万円とローン諸経費60万円~70万 円が必要となります。
また、ローンを利用する際には、お客様の現在のお借入の状況やご年収などにより条件が異なります。

お客様の

T様

30歳 メーカー勤務 都内2戸所有中

以前から投資は色々やっていて、不動産投資にも興味がありました。10社以上から話を聞いていましたが、 株式投資などとは違って高価なものなので、簡単には決断できずにいました。 その時に日興レジデンシャルさんとも話をさせて頂いたのですが、今までの営業マンとは比べ物にならないくらいの知識量で、私が出す質問に対して的確に、わかりやすく答えていただき、 当初抱いていた不安は払拭でき、さらに具体的に資産構築のビジョンが描けました。
そして、営業マンのフットワークが軽いのも購入を決めた一つの理由です。フットワークが軽いだけなら他社でもあるが、的確に要望している物件、それを上回る好物件を提案してくれました。 管理も委託しているので、ストレスなく順調に運用できています。 他の投資より先に始めればよかったと思っているくらいです。

H様

26歳 公務員 都内2戸所有中

元々、兄が不動産投資をしており話を聞くうちに自分も興味を持ち、兄とお付き合いがあった日興レジデンシャルさんから話を聞きました。話を聞くうちに東京都心の駅近物件であれば賃貸需要があることや、東京都は単身者が増えていることなどを知りました。日興レジデンシャルさんの物件は、 東京都心の駅徒歩5分圏内の物件のみを扱っているということで、安定志向の自分にはピッタリだと思い、決断しました。
購入の際も必要書類の準備・手続きのサポートが行き届いていて、仕事で忙しい中でもスムーズに手続きを済ませることが出来ましたさらに、購入後も運用方法などしっかりサポートしてくれるので、自分の将来像も明確に想像ができ、良い決断ができたなと思ってます。

Y様

31歳 看護師 都内1戸所有中

最初は投資に嫌なイメージを持っており、怖いものだと思っていましたが、 漠然と老後に不安を抱えていたのがきっかけで、 知人の紹介から話を聞いてみることにしました。
不動産投資の知識0だった私に対して、 仕組みからメリットデメリットまで詳しく説明してくれました。 高額な買い物のため悩みましたが、都内の好立地の物件を紹介してくれたことと、自分も住みたいと思えるようなマンションだったこと、何より営業マンの方が誠実で丁寧に対応してくれたので、安心してお任せすることが出来ました。今では、私の資産運用を全てプランニングしてもらっています。購入後も定期的にアフタフォローしてくれ、ちょっとした心配事にも即座に対応してくれるので、日興レジデンシャルさんで購入して本当によかったと思っています。

弊社取り扱い物件

パレステュディオ五反田ステーションフロント

パレステュディオ五反田ステーションフロント

所在地
東京都品川区西五反田1丁目
最寄駅
JR山手線「五反田」駅徒歩1
専有面積
22.67m²
総戸数
113戸
Le-lion初台

Le-lion初台

所在地
東京都渋谷区初台2丁目
最寄駅
京王線「初台」駅徒歩 5
専有面積
20.2m²
総戸数
32戸
ラグジュアリーアパートメント中目黒

ラグジュアリーアパートメント中目黒

所在地
東京都目黒区上目黒1丁目
最寄駅
東急東横線「中目黒」駅徒歩3
専有面積
20.86m²
総戸数
28戸
エスコート西新宿

エスコート西新宿

所在地
東京都新宿区西新宿8丁目
最寄駅
東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅徒歩3
占有面積
23.37m²
総戸数
75戸

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